房貸增貸和二胎房貸各是什麼？申請流程與條件有什麼差別?

房貸增貸和二胎房貸各是什麼？申請流程與條件有什麼差別?

「一胎房貸(一順位房貸)」是大家比較了解的，但有資金需求時，其實可以考慮再次利用房屋貸款，包括「增貸」、「轉增貸」和「二胎房貸」，而且利率和貸款年限都會比「信用貸款」來得好很多，這篇文章將常見的房貸類型：包括「二胎房貸」、「轉增貸」、「增貸」的定義、申請方式、優缺點等，還有申請時常遇到的問題，一次說清楚講明白。

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房貸增貸和二胎房貸各是什麼？差別在哪？

房屋增貸，是指申辦房貸一段時間、清償部分本金後，用同一間房子再向原貸款銀行再次申請房貸，貸款額度則視當初的貸款金額及現在房價而定。

《案例說明》
3年前，小周用房子向銀行申請房貸800萬元，3年內還了80萬元的本金，因為要籌措子女的留學基金，需要一筆錢，決定再向銀行申請貸款，如果小周在這3年內都按時繳交房貸，即可選擇向銀行申請增貸，若房價有上漲，貸款額度甚至可能超過80萬。

所謂的二胎，簡單來說，就是用同一間房屋設定第二順位的抵押權，意思就是找另一家銀行再做一次房屋貸款，如跟同一家銀行貸款通常仍會被視為一胎房貸。

《案例說明》
小趙有一間在內湖區的房子，為了要申請到更多貸款，小趙把這間房屋先和A銀行申請房屋貸款，再用同一間房子，向B銀行申請一筆房屋貸款，在這樣的情況下，A銀行算是第一順位抵押權、B銀行則為二順位抵押權。

如果有臨時的資金需求，可以依照各銀行規定，備齊相關文件向原貸款銀行外的金融機構申請二胎房貸，有房屋當抵押品，會比申請一般信貸容易過件，利率也比較低。 

申請二胎房貸時，除了須考量5~18%不等的利率，還有手續費、房屋設定的費用和可能產生的代書費等成本，這些費用視各銀行規定而有所不同。例如有些銀行承作的第二順位房貸手續費3000元起，以貸款50萬元為例，設定費用約為600元，詳細可以參考2022銀行二胎房貸比較。

通常第一順位的貸款成數越低，第二順位可貸金額越高，但是因為二順位貸款的銀行所要承擔的風險較高，所以相對的利率也會較高。 

銀行二胎房貸還款的時間較短，約2~7年，無寬限期，且隔年申報綜所稅時無法以房貸科目抵稅。上市融資公司-好事貸能提供最長10年的還款年限，符合條件者，甚至可以申請兩年的寬限期。

申請二胎房貸所需文件

• 雙證件影本
• 所得及財力證明
• 土地、建物所有權狀影本
• 提供擔保品之相關資料
• 近半年~1年的房屋貸款繳息紀錄明細

二胎房貸與一胎房貸有什麼不同？

二胎房貸申請不過的常見原因

1. 沒有薪資轉帳證明：
   就算有擔保品，銀行仍可能因為看不到收入來源婉拒，因此通常會要求提供薪轉證明，故如果在工作上是領現金的朋友，就必須提供每月薪資條、在職證明或是扣繳憑單來證明您個人的收入，因此目前若待業中，幾乎是不可能核貸的，各家銀行都非常看重個人的還款能力與工作穩定度。
2. 已經有呆帳或協商註記：
   若聯徵信用報告顯示已經有呆帳，就是欠錢不還，就沒有任何公司敢出借資金，假如您曾經有跟銀行協商過，須清償協商金額後等3年後才有可能再度放款(依個別銀行規定)。
3. 強制停卡：
   若信用卡應繳款未繳超過3個月，發卡銀行會強制停卡，拒絕您再使用信用卡消費，並且將此不良紀錄報送聯徵中心，此時，幾乎所有貸款管道都不會同意您的申請。
4. 被列為警示戶：
   曾經被詐騙集團騙過存摺與提款卡，就會被銀行列為警示戶了，在此狀態下是無法貸款的。
5. 負債比過高：
   總負債/每月薪資 = 負債比，一般所謂的負債比計算就是你名下的所有負債，只要超過22倍金融機構絕對不會放貸，即使是房貸也難以通過。
6. 曾經有遲繳紀錄：
   不管是信用卡費或是房屋貸款繳費，只要在１２個月內有遲繳記錄都算是嚴重缺失，所以記得千萬不要遲繳。
7. 常態使用信用卡預借現金：
   銀行對於常使用信用卡預借現金的人，大多認定財務已經進入非常糟糕的階段，申貸通過的可能性相當低。
8. 信用空白：
   若沒有和金融機構往來，也沒用過信用卡，信用報告內就沒有內容，就是業內所謂的「小白」，若想向銀行申請貸款，過件機率也很低，建議先辦一張信用卡讓銀行認識您，後續想要貸款應該不難，但信用也要顧好千萬別遲繳。
9. 多家銀行比較利率：
   誤以為貸款像買東西可以貨比三家，然後選一家利率最低的，殊不知這會導致聯徵查詢次數過多，大幅降低信用分數，反而因此借不到錢。
10. 退票記錄：
    有退票紀錄者，代表個人信用有嚴重瑕疵，申請貸款不會過 。
11. 月光族：
    通常存摺內要有一些存款，每月存款金額不要低於５０００，不要將裡面的錢全部花光，往後要向銀行貸款也會比較容易。
12. 近期增貸：
    代表短期內風險係數上升，通常銀行會以一年內有無新增撥貸項目來認定，所以如果你的上一筆貸款是一年內撥款，就稱為近期增貸，銀行會擔心你的還款能力有問題，所以相對保守看待。

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假如銀行無法核貸該怎麼辦？

• 找出銀行無法核貸的原因，需要花一點時間並解決它（可能半年到一年），後續再向銀行重新申辦。
• 找上市融資公司辦理（千萬不要找到双代：代書、代辦或是高利貸和當鋪）
• 跟親友借貸

房屋二胎還是房屋增貸好？

若本身還款紀錄正常且房屋有增值者，建議直接找銀行申請房屋增貸，利率及還款年限比照原本的房貸，絕對比二胎更便宜。

如果房屋增貸沒過，或是增貸的金額不夠，就可以考慮二胎房貸。辦理房屋二胎沒那麼可怕，如果申請人提供的擔保品或信用較差，二胎房貸還比較容易申辦成功。

<案例>
小趙用房子先和A銀行申請房屋貸款，再向B銀行申請一筆房貸，如果很不幸地，小趙因個人因素無法繼續付房貸，導致房子被法拍的話，A銀行可以先獲得法拍後的金額，如果法拍後的金額比B銀行借給小趙的錢少，那B銀行可是一分錢都拿不到。 

正因為房屋二胎對於銀行來說，風險較高，因此銀行在核放二胎貸款時，利率和費用都會提高，對民眾而言，不一定較划算，但不失為一個資金周轉的選項。 

如果選擇房貸增貸的話，雖不用重新鑑價，但須和銀行重新簽定新的房貸契約，月付金又會提升，建議申貸民眾仍要謹慎評估自身的還款能力，不要貿然申貸。

沒有收入，還能辦理二胎房貸嗎?

透過銀行辦理二胎房貸，貸款額度的評估主要是以房屋目前市價扣除銀行房貸設定金額，而融資公司(融資)的額度評估則是房屋市價扣除房貸剩餘本金，個人的收入銀行會納入考量。但是透過上市融資公司 - 好事貸，則不需提供收入證明。

二胎房貸的申請流程（銀行）

已有貸款的房屋向(B銀行)申請二胎貸款 → (B銀行)核准後簽約對保 → 將不動產設定給(B銀行)→ (B銀行)撥款

二胎房貸的申請流程（融資公司- 好事貸）

1.線上填單（線上填單、電話直撥免付費電話0800-213886或LINE我們）
2.房貸經理電聯並評估送件
3.案件審核（2天內可知貸款結果）
4.房貸核准並相約對保（不須透過代書，由專人相約地政事務所完成對保和抵押權設定）
5.完成撥款（設定完成後，2天撥款，依各地政辦理速度不同）

二胎房貸的利率計算

會依據申請人條件而定，申請人條件越佳則利息越低，而房貸二胎利率通常為4%起，除了考量利率外，申請二胎時還有包含手續費、房屋設定費等，這些費用也會視各家銀行規定而有所不同。

好事貸不同於雙代（代書、代辦）。沒有代辦的代辦委託費，沒有代書的高利率，我們利率公開透明，欲知更清楚的比較可以參考二胎房貸利率比較表。

何時優先考慮二胎房貸？

原貸銀行無法增貸 

有資金需求需要增貸時，原貸銀行（簡稱A銀行）認為沒有增貸空間，另一間銀行（簡稱B銀行）認為有增貸空間，但礙於合約可能無法轉貸至B銀行，此時B銀行願意提供二順位貸款。

無法貸出信用貸款

因為信用貸款有貸款總額「不得逾月薪22倍」的法令限制，所以若本身負債比已高到無法再借出信用貸款、或是信用記錄有瑕疵、且原房貸銀行也無法增貸的情況下，可以考慮申請「二順位房貸」。

辦理二胎貸款，需要提供保人嗎 ?

保證人主要目的是為了補足銀行授信的強度，避免債務人無法按約履行債務，銀行求助無門的窘境。辦理房貸二胎，基本上是不需要保人的，只需要提供房屋的相關資料，但如果借款人有信用不佳或無法提供足夠的財力證明等問題，銀行就可能會要求提供保人。

各家銀行二胎貸款商品申辦條件大比較

房屋增貸資格條件

所謂房屋增貸，是指房貸戶辦理房貸一段時間、清償部分本金後，因資金調度上的需求，再次申請辦理新增的房貸，也就是把已經還給銀行的房貸本金再借出來。房貸增貸的做法，就像是和銀行重新打一個新的房貸契約一樣，因此房貸戶和銀行之間，會存在兩個房貸契約，借款人同時需要負擔2筆房貸費用。 

各個銀行的增貸標準不同，但大致上來說，除非當初銀行設定的金額較低，或是房子有增值，不然增貸不易成功，相反的找別間銀行轉增貸反而更好過，只要有房子、繳款正常，一般情況下轉增貸都會過。

房屋增貸/轉增貸要如何申辦？

民眾可以選擇向原房貸銀行申請增貸，或是找其他銀行辦理轉增貸。辦理增貸或轉增貸時，多數銀行會重新鑑定擔保品價值與勘查實際的屋況，此外，銀行在審核貸款的同時，也會重新評估客戶的信用狀況及還款記錄，如果還款紀錄不佳、財務出現隱憂，那麼銀行放款的態度可能會比較謹慎。如果備妥相關文件，屋況與還款能力無虞的話，通常都能順利增貸。

房屋增貸的成功機率高嗎？

想申請房貸增貸，可能因原本仍在繳納的舊約本金仍高、貸款成數過高、繳款紀錄不良，或是銀行重新鑑價評估後，發現該房屋增值的空間不大，而無法順利申請貸款。如果民眾還款的情況良好、原本貸款的本金已經還得差不多了，大部分銀行都願意保持良好的往來，讓民眾可以順利申請到房屋增貸。

房屋增貸/轉增貸利率多少？

無論辦理房屋增貸或轉增貸，皆需重新跟銀行簽訂契約，利率以重新立約的為主，新約的增貸金額計算方式，則以新的估價結果計算可貸額度，再扣除舊約尚未清償的剩餘金額得出。 

一般而言，向原房貸銀行申請增貸，可享和原本貸款相近的利率，還款期限也可以與原本的房貸一起計算，或是民眾也可以另外設定還款時間，但這樣一來可能會有些風險，因為清償房貸的時間會跟著拉長。

增貸、轉增貸有手續費嗎？

同一銀行申請增貸的手續費，大致和變更房貸專案的手續費差不多，大約落在3000~5000元，如果需要重新估價的話，還要負擔約5000元的費用，這筆金額須由貸款人自行吸收，如果民眾增貸的金額額度不高的話，可能不必重新估價。 

如果民眾因為原銀行核准的增貸金額不夠，可以考慮向其他銀行申請轉增貸，如果申請轉增貸的話，新的銀行一樣會重新啟動估價，但要注意的是，轉增貸時需負擔部分成本，包括塗銷費用、違約金、代書費用等費用，大約為1萬5000元左右。

信用不良也能房屋轉增貸？

銀行核放貸款標準主要是以房屋座落位置、區段、屋況，以及個人的還款能力與信用情況，決定核發貸款的成數，轉增貸一般也會依照這樣的標準來進行。 

因此，如果個人信用不佳的情況下，最好還是盡力提供明確的工作證明、收入或財力證明文件等，多數銀行可能會額外要求有其他還款來源做為背書，例如以二等親屬內當做保人，確保還款能力無虞，如果信用不佳又沒辦法提供保證人的話，可能較難申請到較佳的貸款成數，甚至銀行可能會拒絕核貸。

房屋增貸與保證人問題

以往常常會聽到親戚朋友幫別人作保，無法付出貸款時，保人就成為銀行討債的對象，但這樣的情況，以後可能比較不常見了。銀行房屋貸款的授信原則會跟著金融市場、金管會或銀行公會等調整而改變，目前現行法律規定，只要擔保價值足夠，銀行就不能再要求申貸者提供保證人。

但如何才能證明擔保價值足夠呢？銀行核放增貸時，需要借款人提供財力證明，例如薪資轉帳或扣繳憑單等資料，另外借款人名下的其他銀行債務情況、借款人繳款信用是否有遲繳、未繳等瑕疵記錄。

如果借款人的信用不佳，或無法提供足夠的財力證明，銀行就有可能要求借款人主動提供保證人，保證人的目的主要是為了補足銀行授信上的強度，避免借款人無力償還債務，銀行卻求助無門的窘境。

房屋增貸來買車划算嗎？

有些人會考慮用房屋增貸的方式來買車，這樣做划算嗎？讓我們從貸款利率來看看，房屋增貸的利率大概在1.4%~3%間，貸款買新車最低利率3%起跳，實務上會落在4-5%，明顯看得出來房屋增貸的利率比較低，而且還款年限比較長，增貸買車是划算的，但也要注意增貸的額度夠不夠使用。

辦理房屋增貸/轉增貸的時間要多久

如果民眾要申請房屋轉增貸，最好備妥文件才能加快速度，一般來說房屋轉增貸款處理時間，最短大約為7~10個工作天，但如果送件資料不足，可能會拖延到12~15個工作天；如果民眾個人的信用紀錄無虞，房屋座落的位置和屋況也不錯，有機會較快通過審查，如果銀行還是遲遲未核發貸款，民眾卻又急著用錢，可以主動跟銀行連絡，詢問目前貸款的進度到哪了，請銀行盡快核發貸款，紓緩資金壓力。

房屋是否需要辦二胎房貸？

如果增貸的額度夠，就不一定要辦理二胎房貸；如果有臨時的資金需求，就可考慮申請二胎，二胎申請方式比照一般房屋貸款，該有的薪資證明或扣繳憑單最好還是備著，收入不固定的老闆、或是獨立接案的SOHO族、個人工作室、每月獎金收入不固定薪資的業務族等族群，在審核上可能會較嚴格。

如果民眾所需金額較高，房貸也都按時繳款超過兩年，可優先找銀行申請轉增貸，額度會比較高，利率也會跟原本的房貸相近，如果繳款時間較短，當初貸款成數不高，可以試著找原本的銀行增貸，或是找別家銀行申請二胎房貸，無論選哪一種，只要是跟銀行貸款，都要維持好信用才能成功。

參考資料：Yahoo!奇摩房地產

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本文引用來自:房貸增貸和二胎房貸各是什麼？申請流程與條件有什麼差別?

大家對於一胎房貸通常比較清楚，但是在有資金需求時，其實可以考慮用房屋貸款，包括「增貸」、「轉增貸」和「二胎房貸」，利率和貸款年限都會比「信用貸款」來得好很多！這篇文章會包括二胎、轉增貸、增資的定義、申請方式、優缺點等，還有申請時常遇到的問題。